O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) considerou abusiva uma cláusula de contrato de locação em shopping center que previa multa de 10 aluguéis para o lojista que decidisse sair do centro comercial somada à multa de 15 aluguéis para quem trocasse os sócios.
Segundo o sócio do Cerveira Advogados Associados, Mario Cerveira, defensor do lojista na ação, a decisão é muito importante porque abre um precedente inédito nos contratos entre lojistas e shopping centers no sentido de que a taxa de transferência só é devida se a companhia mudar de CNPJ, e não por mera alteração na composição social. “Existem shoppings em que, mesmo que o lojista mude apenas 1% da cota, ele precisa avisar a administração. Se esquecer, o centro comercial pode rescindir o contrato e ainda vai cobrar multa depois”, diz.
A sócia fundadora do Paula Farias Advocacia, Paula Farias, aponta que a jurisprudência é bem menos pródiga em decisões a favor de lojistas contra shoppings do que ocorre em outros tipos de contratos de locação, o que seria explicado pelas características especiais desses acordos. “O shopping center se difere porque o contrato gera, além de diversas outras obrigações, muitas vantagens que não existem em prédios comerciais tradicionais. Sala comercial no shopping traz praça de alimentação, que aumenta a exposição da marca, traz clientes para as lojas, tem estacionamento disponibilizado pelo empreendimento, etc.”, explica ela.
Entretanto, Paula ressalta que a Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, vale para todos os tipos de contrato de locação. “A decisão do TJSP abre uma brecha porque essa questão da multa proporcional está na lei. Então, os desembargadores deram um incentivo para um maior cuidado para que o shopping se atente a essas cláusulas que são abusivas e que são amplamente praticadas no mercado”, acrescenta a especialista.
Cerveira acredita que um dos principais motivos para a falta de jurisprudência em favor dos lojistas é que as próprias empresas não conhecem os seus direitos, e acabam litigando muito pouco judicialmente por isso. “Há muitos lojistas que não consultam advogado e pagam a multa.”
No caso concreto, a empresa fez um contrato com um shopping, mas ficou frustrada com o retorno gerado pelo empreendimento, e assim pediu pela rescisão. O centro comercial, então, exigiu o pagamento equivalente a dez aluguéis para permitir a saída da companhia do imóvel. Inconformado, o lojista entrou na Justiça, argumentando que a cláusula era abusiva, já que os valores são superiores ao que é considerado justo pela Lei do Inquilinato e já existe extensa jurisprudência no sentido de que a cobrança de três aluguéis por quebra de contrato é a mais sensata nesses processos.
Na primeira instância, a lojista venceu, de modo que o shopping entrou com recurso ao TJSP, que confirmou a sentença. “Trata-se de multa excessiva, que fere os usos e costumes em contratos similares, e que não se justifica dada a natureza e finalidade do negócio”, entendeu o desembargador Hugo Crepaldi.
RICARDO BOMFIM
Fonte: AASP