A semana foi marcada pela divulgação de importante acórdão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, com grande impacto para o mercado de locações.

No julgamento do REsp 1.669.612/RJ, sendo relator o Ministro Villas Bôas Cueva, a Turma entendeu que a venda de imóvel alugado somente obriga o adquirente a manter vigente a locação caso presentes dois requisitos: se o contrato tiver cláusula de vigência na hipótese de alienação e se o instrumento for registrado na matrícula do imóvel (link para acórdão: encurtador.com.br/byCOQ)

A controvérsia tem como pano de fundo a interpretação do art. 8º da Lei de Locações. Tal regra prevê que “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato”, “salvo se a locação for por tempo determinado”, “o contrato contiver cláusula de vigência” e “estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

A exigência de “averbação” (em verdade, um “registro” – art. 167, I, “3” da Lei de Registros Públicos) outorga eficácia real à obrigação de não resolver o contrato, alcançando assim o terceiro adquirente. Discute-se, no entanto, se tal obrigação não vincularia o adquirente se ele, independente do registro, tomar ciência inequívoca a respeito da existência de locação e não manifestar formalmente sua intenção de não manter o contrato.

Para o relator, Ministro Villas Bôas Cueva, a interpretação deve ser restritiva, não se podendo assim dispensar o registro do contrato na matrícula do imóvel. Tal se dá, sobretudo, porque obrigação de manter vigente a locação consiste em excepcional restrição ao direito de propriedade, não se podendo ampliar a incidência da exceção.

A decisão é correta: não cria hipótese de manutenção da locação em caso de alienação do imóvel não prevista na Lei; garante o exercício do direito de propriedade; dá interpretação correta ao princípio da relatividade contratual e à hipótese excepcional de eficácia real das obrigações;

e, mais importante, pauta a segurança jurídica no mercado imobiliário, mantendo o mesmo mecanismo instituído pela Lei de Locações desde 1991 no caso de venda do imóvel.

Por tudo isto, o acórdão é um marco importante na jurisprudência do STJ sobre a Lei de Locações. Advogados e agentes do mercado imobiliário devem estar atentos para o cenário que vem sendo construído a respeito da função do registro no âmbito dos negócios imobiliários:

(1) o registro de imóveis, em geral, tem sido prestigiado pela jurisprudência do STJ. A título de exemplo, é prudente lembrar que no julgamento do REsp 956.943/PR, sob o regime dos recursos repetitivos, entendeu-se que a ausência do registro da penhora sobre o imóvel presume a boa-fé do adquirente – não havendo, neste caso, fraude à execução;

(2) a Lei 13.097/2015 (art. 54) e o Código de Processo Civil (art. 792, I, II e III), do mesmo modo, utilizam o registro/averbação como parâmetro fundamental para atribuição de segurança jurídica nas transações com imóveis;

(3) por fim, a mesma interpretação do acórdão deverá ser conferida ao art. 33 da Lei de Locações, de modo que a violação do direito de preferência somente autorize a adjudicação do bem pelo locatário se ocorrer, igualmente, registro da locação.

Por tudo isto, o registro da locação na matrícula do imóvel é fundamental, especialmente quando o locatário pretender realizar investimentos no prédio e precisar de segurança quanto ao prazo contratado com o locador.

FONTE: IBRADIM