Valor do Sinal: mínimo ou máximo de indenização pelo arrependimento?

Muito comum ao ver as pessoas concluindo um negócio, é vê-las estabelecendo um valor a ser pago a título de “sinal”, já
sub-entendido nesse ajuste que se porventura alguma delas recuar do contratado, esse valor servirá de “compensação” (no sentido de indenização) pela desistência do negócio, se quem desistir for aquele que pagou o sinal, perde o valor dado, se for aquele que o recebeu, terá de restituí-lo a quem pagou mais o seu equivalente.

Porém o que muitos não sabem, é que o sinal é assunto disciplinado pelo Código Civil e que seu conceito e efeitos vão muito além dessa situação. Por tal motivo, entendemos compartilhar os desdobramentos que dele decorrem, de modo que se possa auferir a quantia mais adequada para ser entregue a título de sinal.

Toda discussão acerca do tema, só é relevante, quando uma das partes contratantes entender por desistir do contrato, pois é nesse momento que o sinal, deixa de servir como mera confirmação do ajustado e passa a assumir a posição de verba indenizatória pelos danos causados, decorrentes da desistência. É nesse momento que o valor do sinal, passa a ser
significativo, pois, dependendo da modalidade que o sinal foi dado (o Código Civil disciplina duas formas: a confirmatória e a penitencial) servirá ele, ou como valor mínimo de indenização ou como valor único.

Em não raras vezes, as pessoas após firmarem o contrato, assumem perante outras pessoas (terceiros) obrigações decorrentes desse contrato. Para exemplificar o que estamos falando, pensemos num casal que vende sua casa, e, em
virtude dessa venda, adquire um apartamento maior, recebendo um sinal no primeiro contrato, pagando um sinal no segundo contrato. Se o comprador da casa desistir da compra, há possibilidade do casal desistir da compra do apto, pois um negócio estava condicionado ao outro. Sendo o sinal dado na compra do apartamento superior ao valor do sinal recebido pela venda da casa, o casal, acabará suportando como prejuízo a diferença desses valores.

Ocorre que não é bem assim que a matéria está disciplinada na Lei Civil. Essa hipótese somente ocorrerá se as partes dispuserem que o sinal dado assumiu a qualidade de sinal penitencial (arras penitenciais, como também é chamado), pois
nessa espécie, as partes admitem desde a concretização do negócio, a possibilidade de se arrependerem do contratado.

Contudo essa forma de sinal é exceção à regra, e como exceção, exige que as partes contratantes expressamente a
declarem, pois, se forem omissas nessa deliberação, dispondo tão somente sobre seu valor (como aos de costume) ele seguirá a regra geral disciplinada pelo Código Civil, que no caso, faz o sinal  atuar na sua modalidade confirmatória (ou seja, apenas confirmando a existência do contrato entre elas).

O grande ponto que difere essas duas espécies de sinal, é justamente definir se o valor do sinal será o mínimo a ser pago a título de indenização pela desistência, ou máximo (único), vez que os contratantes previram o direito de arrependimento, hipótese em que o valor do sinal será o único a ser pago pelo desistente, independente do prejuízo causado pela sua desistência, não havendo, portanto, o que se falar em indenização suplementar.

Desse modo, se os contratantes, nada falaram acerca da modalidade do sinal, ele obedecerá a regra geral da lei, servindo apenas como confirmação do contrato, e autorizando por sua vez, na hipótese do prejuízo da parte inocente ser superior ao valor do sinal, que ela seja integralmente indenizada pelo desistente, valendo o sinal, como valor mínimo de indenização.

Oportuno comentar que a lei só exige prova do dano, se o valor for superior ao do sinal, se for idêntico ou inferior, a parte inocente não precisa fazer qualquer prova, pois o dano nesse caso é presumido pela lei.

Esse posicionamento da lei se deve ao fato de que uma parte ao contratar com a outra espera que o contrato seja fielmente honrado e não que num momento seguinte haja desistência do ajustado, por tal motivo, a lei permite que sendo os
prejuízos superiores ao valor do sinal, havendo prova desse excedente, a parte inocente seja completamente indenizada, agindo o sinal como valor mínimo de indenização.

Todavia, se desde logo as partes ajustam a possibilidade de se arrependerem do contratado,o valor pago a título de sinal passa a ser o único a servir de indenização àquele que manteve fiel ao contratado, já que desde sempre foi prevista a possibilidade do arrependimento, impondo por consequência, às partes, maior cautela ao assumirem obrigações que derivem desse contrato, porquanto ele não esteja finalizado.

Lembre-se essa modalidade de sinal, deve ser expressa no contrato!!

Mas efetivamente, o que essas situações implicam na prática?

É de se observar de um modo geral, que as partes que possuem alguma reserva consigo, tendem a entregá-las na aquisição do bem a título de sinal, deixando o restante do valor para ser financiado. Ocorre que, se essas reservas assumirem a característica de sinal, em eventual desistência esse valor será perdido, não fazendo o comprador jus ao ressarcimento nem de parte dessa quantia, com exceção, claro, se houver previsão no contrato para a devolução parcial.

Assim, conhecidos os efeitos decorrentes das duas modalidades de sinal previstos pela lei, é que entendemos que o valor do sinal deve ser considerado sob expectativa de haver ou não o arrependimento do contratado, por vontade própria ou não (a negativa de um financiamento bancário,por exemplo), pois, se logo no início a hipótese de desistência é prevista, ou ao menos é passível de ocorrer, recomendamos sempre que o valor do sinal seja de pequena ou no mínimo razoável monta,
além de exigir que conste no contrato o direito de arrependimento, de modo que o sinal assuma sua faceta penitencial, pois, caso a desistência se concretize, o valor pago a título de sinal será mínimo e também único. O inverso também ocorre, pois, quando há segurança de que parte não recuará do ajustado, é conveniente que o valor do sinal seja majorado.

Assim, se a frustração pelo negócio desfeito é inevitável, que ao menos ela traga o mínimo de reflexo financeiro, ou, que ela seja completamente reparada pela parte desistente.

Luciano Buratto