Por: Luciano Buratto >>> Repousa no consciente coletivo daqueles que residem em condomínio, da impossibilidade de alteração da fachada da sua unidade condominial. Não fosse assim, restariam prejudicados todos os demais condomínios, a considerar que a alteração indiscriminada das fachadas, afetaria o conjunto arquitetônico da obra, e consequentemente imporia uma queda no valor de todas as unidades, e não apenas daquela alterada, fazendo com que uma vontade individual, afete todo um coletivo.
A regra, como veremos adiante está prevista em lei imperativa, e aplicasse tanto para condomínios edilícios (verticais) como para condomínios de casas (horizontal).
É nesse sentido que o Código Civil, por meio do art. 1.336, impõe ao condômino, dentre outras regras, o dever de “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Assim também o é na Lei 4.591/64 (lei dos condomínios) que em seu art. 10, II, proíbe “decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação.”
Porquanto as legislações supra citadas façam menção à impossibilidade de alteração das fachadas, citando expressamente alguns elementos que a viriam a compor, como esquadrias e cor, nenhuma delas define o que vem a ser necessariamente “fachada”, ensejando assim, com o passar dos tempos dúvidas a esse respeito. Assim o foi com as películas ou com os fechamentos de vidros das sacadas.
Em recente decisão proferida pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça), (REsp 1483733)[1] a 3ª Turma firmou entendimento no sentido de que, qualquer alteração de fachada de um edifício fora do padrão arquitetônico original, caracteriza-se como violação dos deveres condominiais, e somente é possível, quando obedecido o titular dessa unidade obter o consentimento unânime dos demais condôminos, conforme prevê o §2º do art. 10 da lei dos condomínios.
Em concreto, pôs-se em julgamento a alteração por um condômino da cor original das esquadrias externas da fachada (de preta para branco). O condomínio saiu vencido tanto em primeira instância como em segunda instância, onde a Corte Estadual do Rio de Janeiro, entendeu que a alteração perpetrada pelo morador era pouco visível a partir da rua, não acarretando assim, prejuízo aos demais condôminos. Contudo o entendimento do Relator do Recurso seguiu em sentido contrário a tal entendimento, vez que considerou a alteração da fachada em si, independentemente do ponto de vista que a observa, o que no seu entender, viola as normas acima citadas.
Esse julgamento mostra sua relevância, e é nesse ponto que restrinjo o assunto, no momento em que considera para sua decisão final, aquela pode ser a mais definição adequada para o que vem a ser fachada, pois apoia-se em menção expressa de trecho de parecer do perito técnico que atuou no processo (na origem), cujo conteúdo abaixo destaco:
“(…) Em arquitetura, todas as faces de um imóvel compreendem a fachada. A fachada frontal, muitas vezes chamada de principal (voltada para rua); as fachadas laterais e a fachada posterior. Quando não especificada estamos nos referindo a todas. Cabe salientar que devemos entender como fachada as vistas frontal, laterais e posteriores, não compreendendo o piso. Uma unidade residencial vista de frente, com exceção da linha horizontal do piso, tudo que estiver na estrutura, vidros, pérgulas, portas, janelas e esquadrias, até a linha delimitada pelo telhado, é fachada. Isso também vale para as demais fachadas. Qualquer alteração que se faça, desde acréscimos com laje, antecipação de paredes, deslocamentos de paredes, acréscimos de descidas de água, troca de esquadrias por padrão distinto do original, tornam-se alterações de fachada. Em suma, tudo o que foi entregue pelo construtor do modo que ele o fez são as fachadas originais de uma edificação. Qualquer outra melhoria de obra ou de acabamento das faces descaracteriza as fachadas e deve ser autorizados pelos demais proprietários do prédio a que pertence. Além do mais todas as alterações arquitetônicas devem ter permissão do arquiteto ou engenheiro responsável pelo projeto da obra original e devem possuir projeto detalhado, elaborado por um profissional com CREA da região”. (grifei)
Desse modo, extrai-se que toda e qualquer alteração na estrutura entregue pelo construtor, compreender-se-á por alteração da fachada, independentemente da sua percepção sobre qualquer ponto de visão, impondo para a sua execução, o consentimento unânime de todos os demais condôminos.[2]
Assim que, mesmo sendo de pouca visibilidade ou até imperceptível aos olhos externos, a fachada da unidade condominial deve permanecer inalterada, em todas as suas faces, tal como o foi entregue pelo construtor, sendo que as alterações nessa fachada, somente devem existir se consentida por todos os demais que compartilham dessa concepção arquitetônica.
Contrário o fosse, os titulares das unidades mais altas (em prédios edilícios) ou daquelas mais afastadas (em condomínio horizontal) teriam mais direitos que aqueles dos andares mais baixos ou das unidades mais expostas, pelo trânsito mais intenso de moradores, o que não se pode admitir, na medida que em condôminos são iguais em direitos e deveres.
Por tal motivo, é prudente que o condômino antes de querer impor sua vontade nas alterações da sua fachada, consulte seu pares a fim de obter a devida alteração sob pena de gastar para o fazer e gastar novamente para o desfazer, não lhe assistindo a argumentação de direito adquirido ou de que outros assim também agiram, por motivos, também legais, mas aqui já é assunto para outra abordagem.
Por: Luciano Buratto
[1] https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/inteiroteor/?num_registro=201200427630&dt_publicacao=01/09/2015
[2] 5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior.(Resp 1483733)